注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

裴钰的旅游与文化思考

旅游和文化产业,产业与政策分析。文化旅游,文化观察,旅游地产。

 
 
 

日志

 
 

未来“十二五”,旅游地产狂欢中的泡沫之忧  

2011-01-27 11:11:00|  分类: 业态创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

本文刊发于《中国青年报》“文化旅游系列谈”专栏

 

  “十二五”开局之年,中国旅游业一头跌进了汹涌澎湃的地产汪洋。在酒店热、高尔夫球场热消退之后,以“国际旅游度假区”为主的旅游地产浪潮破闸而出。去年,逾千项大型旅游综合项目签约,投资总额超万亿,仅广西北部湾经济区开发规划中,大型旅游项目计划投资已达910亿元。由此,中国旅游业前所未有的产业泡沫,或已悄然生成。

  这一轮旅游地产热的最新特征有四:第一,旅游地产逐渐成为部分省市“十二五”规划事实上的战略支柱产业;第二,涌入国内二三线城市,乃至县域经济体;第三,与旅游景区深度融合;第四,触及区域开发的根本利益。除了传统的项目合作之外,开发商反客为主,统一打包景区,如万科投资60亿元打造南充4A级“西山风景区”。

  地产大鳄中流击水,通常为四步曲。

  第一步,以强驭弱,吕布戏貂蝉。中信地产和九江市合作建庐山西海国际度假区,项目投资120亿元,而九江市2009年财政总收入仅86.19亿元;万达地产和武夷山市合作建武夷山国际度假区,项目投资30亿元,而武夷山市2009年财政收入仅4.79亿元。由于旅游企业的上市公司相对较少,不少交易往来可以不必完全公开。地县级旅游统计体系缺乏,其投资收益统计“主观自由度”很大,因此,开发商具备了较大的操作空间。

  第二步,请君入瓮。地方政府苦无资金,故希望引入大型旅游地产项目,提速基建和城镇化。开发商投其所好,热炒项目概念,如促进就业、增加政府收入、加速城镇化等。项目签约之时,地县级政府常常已被大项目“套牢”。

  第三步,张飞战法,百万军中取上将首级。尽管地产调控政策密集,空前严厉,但开发商搞旅游地产,可通过一二级土地开发联动直接获取相对廉价的土地,通过旅游地产项目之囊,囤积到最优质和最稀缺的林地、农地、旅游用地以及丰厚的自然资源。

  第四步,空城计。开发商特别强调项目建成后须有3~5年的营销推广“窗口期”。实际上,这是玩起了旅游资产闲置的“空城计”。地方政府常常到最后是周郎妙计安天下,赔了旅游,又折城市化。

  此次旅游地产热的起因,当为2010年国家房地产调控的疏导新思路,引导充裕的流动性进入商业地产,从而抑制住宅市场的投资性行为。如保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,规定险资可以投资商业不动产,但是不得以商业地产的方式开发和销售住宅。约4500亿元险资下水商业地产,加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业地位,真真假假之际,“国际旅游度假区”浪潮决堤,一发不可收拾。

  其实,旅游地产热此起彼伏,旅游业早已饱受折磨,沉舟侧畔。以桂林为例,上世纪80年代掀起“酒店热”,众多高档酒店投入运营后开房率骤降,普遍亏损。由于外债集中偿还,当地经济一度不堪重负。一波刚平一波又起,上世纪90年代,10多亿外资又爆炒高尔夫球场,桂林4个国际级球场建成后亏损严重,银行配套资金旋即被套入苦海。由此,造成了中国旅游业的真实一面:积贫积弱,境内外旅游接待人次虽30年来大幅增长,但行业效益长期难如人意。仅从游客接待人次、旅游总收入、增长率等指标,已不能真实反映中国旅游的产业收益。

  据国内省市“1998年~2007年旅游要素投入/产出效率”统计,国内只有广东(252.67%)、北京(120.47%)、上海(111.37%),处于“有效(≥100%)” 分类,而目前旅游地产高烧区,如江西53.18%、吉林58.08%、内蒙古52.70%,分列“无效率”的最低分类(≤59%)。另外,2008年,全国星级饭店客房保有量约159万间,41.7%处于闲置状态。大项目大投入方式粗放,已无助于产业转型,而开发商的“空城计”更会催生产业巨大泡沫。

  “十二五”期间,国内旅游人次增长率为10%,而国内旅游地产增长率或为15%~22%,超过住宅或其他商业地产板块,面对“双高热”,我们须及时警醒!出台在即的《旅游法》须完善“旅游地产”发展和运营的法制构建,其次,应尽快启动旅游房地产资产证券化业务,缓解投资风险;再次,推进民生化的营销转型,加快推进分时度假、度假点数制的法律和市场进程,唯有此,才能有效解决空置率难题。

  注:本文说的旅游地产,指在旅游功能区(Tourism Regional)内,涉及旅游及其相关领域的基础地产建设,以及区域服务业的系统构建。

  评论这张
 
阅读(5)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017