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裴钰的旅游与文化思考

旅游和文化产业,产业与政策分析。文化旅游,文化观察,旅游地产。

 
 
 

日志

 
 

分食旅游地产的兵法五计  

2011-02-16 02:52:44|  分类: 文化旅游 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自2010年下半年,旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮,地产业央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业,巨量的国家资金、银行资金、民间资金,乃至境外的热钱,都集中投入旅游地产,推波助澜。

2011年,逾千项大型旅游综合项目签约,投资总额超万亿元,仅广西北部湾经济区开发,其中大旅游项目就计划投资910亿。“十二五”的中国旅游业,或已酝酿前所未有的产业泡沫。

这一轮旅游地产热的最新特征有四:1、旅游地产逐渐成为部分省市“十二五”事实上的战略支柱产业;2、从京沪等一线城市,转向国内二三线城市,乃至县域经济体;3、从大都市核心商圈、周边游憩带、卫星城开发,转为与旅游景区的深度融合;4、涉及区域开发的根本利益。除了传统的项目运营方式,开发商反客为主,统一打包景区,如万科投资60亿元打造南充4A级“西山风景区”。

地产大鳄饕餮旅游盛宴,通常使出五计兵法。

第一步,吕布戏貂蝉。比如中信地产和九江市合作的庐山西海国际度假区,项目投资120亿元,而九江2009年财政总收入仅86.19亿元。地方政府只有貂蝉一般的山水美景,开发商以大临小,堪比吕布,掌握主动权。“戏”字在于,开发商利用投资联盟、私募基金等方式,可以有效分散风险。由于旅游企业证券化程度较低,其交易往来可以不必完全公开。地县级旅游统计系统不完善,其投资收益统计主观“自由度”较大,因此,开发商具备了较大的操作空间。

第二步,隔岸观火。地产商选择的合作景区常是经营层次比较低,企业治理水平比较差,却具有优越的旅游资源和区域品牌。对开发商而言,旅游地产有两个市场,一个是其所熟悉的地产市场细分,另一个是其不太熟悉的旅游市场细分,开发商往往是站在地产之岸,观旅游之火,从而为项目运营埋下较大的隐患。

第三步,上屋抽梯。地方政府期待旅游地产大项目,可以拉动基建和城镇化的进程。开发商投其所好,热炒促进就业、增加政府收入、加速城镇化等概念,吸引地方政府合作,然后暗中“抽梯”,利用大项目将其捆绑套牢。

第四步,关门捉贼。通过旅游地产路径,开发商可通过一二级土地开发联动直接获取相对的廉价土地,囤积到最优质和最稀缺的林地、农地、旅游用地,以及丰厚的自然资源。

第五步,空城计。最后,开发商会突出强调项目建成后须有3~5年营销推广的“窗口期”,在此期间,便玩起了旅游资产闲置的“空城计”。因此,地方政府到最后常常是周郎妙计安天下,赔了旅游,又折城市化。

此次旅游地产热的动因,当为2010年国家房地产调控的疏导新思路影响所致。商品住宅被过度凸显的投资属性,被转嫁到以投资为首要目的的商业地产上,加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业定位,于是,以“国际旅游度假区”为主的新一轮地产热一发不可收拾。

其实,中国旅游业早已饱受地产虚火煎熬,以桂林为例, 20世纪80年代掀起“酒店热”,众多高档酒店投入运营后开房率骤降,普遍出现亏损,由于外债集中偿还,当地经济一度不堪重负;90年代又有10多亿外资爆炒高尔夫球场,4个国际级球场建成后亏损严重,银行配套资金旋即被套入苦海。类似苦情苦状,全国旅游中心城市或轻或重,无一幸免,由此,造成了中国旅游业的真实一面:积贫积弱,境内外旅游接待人次虽连年大幅度增长,但行业效益长期难如人意,仅以游客接待人次、旅游总收入、增长率,已不能真实反映中国旅游的产业收益。

据国内省市“1998—2007年旅游要素投入/产出效率”统计,目前旅游地产高烧区,如江西(53.18%)、吉林(58.08%)、内蒙古(52.70%),分列“无效率”的最低分类(≤59%)。另外,2008年,全国星级饭店客房保有量约159万间,41.7%处于闲置状态,如果只按平均每间客房10 万元投资计算,全国有663亿元的旅游资产闲置,1998—2008年,星级酒店资产闲置年均增幅约为21.10%。

因此,新的大项目大投入的粗放方式,已无力于助推旅游业的产业转型,而开发商的“空城计”更会催生产业巨大泡沫。我们须及时警醒,出台在即的《旅游法》须完善“旅游地产”发展和运营的法制构建;其次,应尽快有计划、有步骤地启动旅游房地产资产证券化业务,缓解投资风险;再次,以民生型旅游地产为重点,加快推进分时度假、度假点数制的法律和市场进程,有效解决旅游地产居高不下的空置率难题。

    本文已刊发于2月14日《中国经济周刊》

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