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裴钰的旅游与文化思考

旅游和文化产业,产业与政策分析。文化旅游,文化观察,旅游地产。

 
 
 

日志

 
 

上海大黄浦:世界城市CRBD的新趋势  

2011-06-17 09:44:00|  分类: 创新营销 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刊发于2011年6月17日《中国青年报》旅游周刊

 

近日,上海对中心城区黄浦、卢湾二区合并,重组为大“黄浦区”,以高端服务业为功能区主题,基于行政区“试水”国际级中央休闲商务区(CRBD),承载高端服务经济,服务“四个中心”和世界都市旅游目的地建设,这在国内还是第一个。

结合北京核心城区合并重组,京沪“变脸”,折射出“十二五”期间,中国城市化升级的三大新趋势。 第一,从以房地产为主导,经济增长为目标的物质更新(Urban Redevelopment),变为可持续、民生和谐的系统更新(Urban Regeneration)。老城区回春,从落寞的跟随者回归到城市升级的引领者角色。

第二,政府和私企的二元“官、商”合作关系被打破,转为“政府、私企、社区居民”三向合作关系,政府转身为协调和促进者,私企转变为重要投资者,社区居民的参与和赋权,成为整个机制的中心和关键制衡点。比如,旧黄埔尚有二级以下旧里弄里大约125万平方米,需拆除旧房总量约400万平方米,在大黄埔的框架下,小规模的渐进式开发成为必然,部分社区居民回迁的诉求亦可得到保障。大黄埔区的房地产开发重心将从住宅和一般商业地产,逐步转变为休闲主题地产和商务楼宇并重。

第三,所谓“世界级城市群” 即全球性城市网络体系,并非都市圈、大城市带,核心是复合网络的枢纽节点,即交通、物流、虚拟资本和信息的集聚节点,因此,上海大黄埔、北京新东城,其功能性的节点效能将越来越突出,从而成为“亚城市”枢纽,区县崛起,是京沪城市更新的下一站。
    在上海“十二五”规划(以下简称“规划”)中,上海市定位为“具有全球资源配置能力的国际经济、金融、贸易、航运中心,基本建成经济繁荣、社会和谐、环境优美的社会主义现代化国际大都市,具有较强国际竞争力的长三角世界级城市群。”其中,“四个中心”互为依托,如全球性国际航运中心,必然居于国际性经济区域辐射极和各类生产要素期货现化市场的融汇点之上,因此,它必然兼为国际经济、金融、贸易中心,“四个中心”整体来讲就是通常所说的“世界城市”。对于城区的功能调整,“规划”明确浦东是“‘四个中心’的核心功能区”,中心城区“要增强城市综合服务功能,提升现代化国际化水平,成为传承历史文脉、彰显城市魅力、发展服务经济的主要承载区。”由此,高端服务业(包括专项服务、金融、高端会展、高端商务等)的主题职能,是大黄埔”血脉孕育的DNA。
    两区合并是必然的,表面原因是两区辖域小,土地供应高度紧张,可开发量相对较小。深层原因有二,1.旧区的区级财政收支压力不断增大,以旧黄浦为例,2003年度完成区级财政收入约32.56亿,比上年增长30%;徐汇区紧随其后,完成区级财政收入约31.86亿,比上年增长39.2%,两区绝对量相差6978万元。仅仅四年之后,2007年度,黄浦区级财政收入45.96亿,增长8%。徐汇为64.01亿,增长32.5%,无论总量,还是增长率,徐汇全面赶超。到2009年,黄埔为55.85亿元,卢湾为46.62亿元,徐汇为78.56亿元,增长7.2%,遥遥领先。2.旧区土地利用状况严重失调。据2005年土地用途的主要指标显示,旧黄浦住宅34.8%,交通(道路、停车)26.8%,商业、办公13.5%,公共建筑11.1%;旧卢湾住宅41.8%,交通(道路、停车)17.5%,公共建筑14.1%,商业、办公12.4%。而“世界城市”纽约的曼哈顿区,住宅23.8%,公共、娱乐23.7%,商业、办公21.5%,公共建筑11.9%,交通(道路、停车)8.4%。两者对比,黄、卢两区住宅用地过多,休闲服务功能太低,商业、办公用地过少,旧黄浦甲级商务楼数量不足1/3,楼宇供应呈现“散、小、旧”。虽然交通用地面积大,但利用效率太低。
    两区合并之后,最突出的是,连线成片,淮海路、西藏路、南京路、外滩,包括新天地、江南智造、人民广场、豫园等地,北起苏州河,东临黄浦江,西南至打浦桥,东南至江边路高雄路,形成中国目前规模最大、最为完整、最为高端、最为成熟的国际级高端服务业集聚区,以商贸、商务、休闲、金融为主体特色。大黄埔的增长区是旧卢湾的世博滨江,重点是世博场区以“生态商务”导向的后续利用。旧卢湾在淮海路、新天地等地形成的强势楼宇经济,一批亿元税收的写字楼,有效弥补旧黄埔的楼宇经济“短板”。而旧黄埔苦心经营的外滩金融集聚带建设,亦能有力提振大黄浦金融服务的功能升级。
    预计到2015年,上海接待国内游客2.4亿人次,入境游客超过1000万人次,展会总面积1500万平方米,基本建成国际会展中心城市,其中,大黄浦区是“国际都市旅游目的地”建设的核心引擎,居于都市旅游中心圈的圆心位置。但从根本上分析,大黄埔的重心应为塑造“宜居、商务”国际化、开放型的区域“软环境”,面向外籍人士和华人华侨,从而引领上海全面融入全球化,这才是“世界城市”CRBD的根本功能所在。
       京沪是国人的骄傲,她们的楼宇阔了,品牌多了,路面宽了,可令人难堪的是经济效益,比如,日本银座商业街全长1200米,上海南京路步行街1033米。每天人流量,银座约55万人次,南京路步行街约80万人次,但是,2008年,银座年营业额约170亿美元,南京路步行街约为19亿美元,两者效益相差实在太大。城市面貌日趋宏大,但城市更新的实践依然比西方落后了约30年,大黄埔CRBD是个不错的选择,却远非功德圆满的大结局。


    刊发地址:http://zqb.cyol.com/html/2011-06/17/nw.D110000zgqnb_20110617_5-11.htm

 

 

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