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裴钰的旅游与文化思考

旅游和文化产业,产业与政策分析。文化旅游,文化观察,旅游地产。

 
 
 

日志

 
 

投资休闲度假房产,有6点注意  

2011-07-30 19:36:00|  分类: 业态创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    本文刊发于2011年7月30日《中国青年报》“休闲产业系列谈”专栏

   刊发地址:http://zqb.cyol.com/html/2011-07/29/nw.D110000zgqnb_20110729_3-11.htm

 

 

    千岛湖凤凰岛产权酒店纠纷一事,令休闲度假房产再次成为舆论焦点,凤凰岛业主有四大“悲伤”:土地性质复杂,产权划分不清,政府规划不明,度假区项目经营失败。这4个问题个个致命,把众多业主折腾得死去活来。人们不禁要问:度假房产是怎样“迷惑”住个人投资者的?投资者应该格外注意哪些方面?

  度假房产的“迷人”之处,概括起来7个字——价廉、物美、不限购。“价廉”是价格便宜,部分5A景区周边的酒店式公寓,不到20万元就能获得产权,其投资回报率高于住宅和一般商业地产。“物美”,度假房周边常常是好山、好水、好风光,其主题功能丰富多样,比如适合养老。不受限购令的约束。

  但投资者绝不能按照商业房产和住宅的投资思路去投资度假房产,必须具备专业的旅游地产投资知识。现在,度假房产投资者绝大多数在关注基本指标,如区位交通、价格高低、配套设施、户型朝向等,却往往容易忽视6大“鬼门关”。

  第一,产权式酒店的“产权”。购房者拥有了酒店单间的产权,但是,度假酒店所在的度假区的观光区、停车场、码头、渡船,以及酒店中的综合楼、大堂、泳池、洗衣房等设施,和产权酒店业主是什么关系并不明确。《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。显然,从整个度假区,到宾馆和一个标间的关系,这一法条很难适用。另外,酒店由管理公司负责运营,产权酒店的业主和酒店管理公司是什么关系?租赁,还是委托代理?业主常常忽视了成立业主委员会(类似机构),对酒店公司进行监督。麻烦是,一旦酒店管理公司经营失败,破产酒店可以整体转手出让,可其中的房间是否有人接手?

  第二,住宅和一般商业房产的土地用途相对清晰。度假房产分布在城郊、农村、自然、文化遗产保护区,其土地用途较为复杂,牵扯到多种不同用途的建设用地。

  第三,要考察地方政府的长期规划。比如海景房,有的地方政府搞“填海盖房”,围海和填海的成本约为每亩20万元左右,以每亩数百万、乃至上千万的价格转给开发商,开发商则以每平方米数万元的价格销售,营销主打就是“度假海景房”。有的大盘一期是海景房,直到四期还是海景房,投资者如果不周密考察政府规划,窗外本来是大海,恐怕过不了多久,海景就变成了新建的高楼,投资价值随之大幅缩水。

  第四,不能只看旅游统计数据。游客接待人数(次)及其增长率、旅游收入及其增长率,是目前最普遍的旅游统计数据,但它们作为旅游房产投资的参考数据价值有限。比如,某5A级观光型景区每年接待游客稳定在500万人次,可它的游客停留时间平均只有两个小时,快来快走,景区范围内的休闲、娱乐、购物等配套设施匮乏,其周边度假房产的流转空间就比较有限。

  第五,度假房依托度假区运营,若度假区开发经营失败,度假房也就随之坐困荒山孤岛。购房者特别看重项目公司的效益、利润、增长率等指标,以此作为投资评判的科学数据。有的开发商承接了大型度假项目,账面资产增多了,惟独公司负债变动不大,这真的就是“有实力”的开发商吗?

  比如,开发商A为了承建一个大型度假区发展项目,成立100%全资拥有的项目公司a,开发商B承建了自己的度假区项目,也是这个方式。由于旅游度假区项目前期投入资金多,“回笼”时间长,项目公司a必须将土地上盖的建筑物、地皮等等全部抵押给银行,以借取充足的项目融资,这样一来,a公司的巨额负债就会完全合并到母公司A的综合资产负债表,导致其负债比率过高,继而影响其财务表现和声誉,开发商B也有类似苦恼。这时,一个神奇的魔法出现了,就是“共同控制实体”,两个开发商决定改变项目公司的股权结构,组建共同控制实体,如项目公司a(开发商A、B各出资50%),项目公司b也如法炮制。由于两个开发商对两家项目公司的持股量均未超过50%,且对董事会没有控制权,故无须把共同控制实体(项目公司a和b)的巨额银行负债合并到各自的资产负债表里。把“讨人嫌”的银行负债留在共同控制实体里,两家开发商却可以按照股权比例(50%)去分享项目公司的净资产,列于各自的综合资产负债表里,如此一来,负债未变,账面资产却“神奇”地增多了,这家开发商并非有实力,而是制造了低负债的假象,掩藏高负债的事实。

  第六,普通购房者身处复杂的法规地带,需要格外谨慎。2002年7月,建设部颁布《商品房销售管理办法》第2章第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商总局发布《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺”。这两个规定属于部门规章,和地方政府的规章效力等同,由此,部分地方政府发布规定,明确表示不禁止售后包租合同,不禁止期房买卖等。

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