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裴钰的旅游与文化思考

旅游和文化产业,产业与政策分析。文化旅游,文化观察,旅游地产。

 
 
 

日志

 
 

产权度假酒店的四道门槛  

2011-08-01 21:37:00|  分类: 业态创新 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    本文刊发于2011年8月1日《中国旅游报》“旅游地产”版

   http://218.241.159.183/zglyb/html/2011-08/01/content_27783.htm?div=-1

 

 

    浙江千岛湖凤凰岛产权酒店的纠纷一事,令“产权度假酒店”成为舆论焦点。据笔者调研观察,产权度假酒店是目前旅游地产颇有人气、颇有市场潜力、颇具创新能力的主力产品之一,产权度假酒店所承载的制度更新和营销创新,亦有助于推动旅游产业转型和升级。但笔者发现,基于业主立场,提醒购房者理性投资的文章并不多。虽然,产权度假酒店在国外运营非常成熟,2010年全球产权度假酒店销售突破1000亿美元,但是,基于现阶段国情,购房者该怎么办?

    笔者总结了购房者容易忽视的4道门槛。第一,产权。购房者拥有了酒店单间的产权,但度假酒店所在的度假区,其观光区、停车场、码头、渡船、大巴等等,酒店中的综合楼、大堂、泳池、洗衣房等设施,和购房者的权利关系是怎样的?《物权法》第73条规定建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。由此显见,整个度假区的产权与业主无关。酒店若属于建筑区,酒店的“绿地、公共场所、公用设施”和业主的权利关系又是怎样的?在购房合同上,这些“公共”空间绝大多数都被“排除”在业主权利之外。即使没有明确“排除”,也处于法律的盲区之中。

    酒店管理公司大多“承担”部分物业服务功能,但它并非法律意义上的物业管理者。购房者真正“大意失荆州”的是没有组织相应的业主委员会(类似机构),用这个组织来保管物业资料、负责专项维修,监督酒店公司日常运营等。酒店公司的日常账目,业主可以委托第三方会计事务所监督。可是这样一来,业主的投资成本就会提高,变得不省钱也不省心。

    第二,度假产权酒店依托度假区运营,若度假区开发经营失败,酒店也就随之坐困荒山孤岛。业主自然特别看重项目公司的效益、利润、增长率等指标,以此作为投资评判的科学数据。有的开发商承接了大型度假项目,账面资产增多了,唯独公司负债变动不大,这真的就是“有实力”的开发商吗?回答是“不一定”。

    举个例子,开发商上市公司A为了承建一个大型度假区发展项目,成立100%全资拥有的项目公司a,开发商B承建了自己的度假区项目,也是这个方式。由于旅游度假区项目前期投入资金多,“回笼”时间长,项目公司a必须将土地上盖的建筑物、地皮等等全部抵押给银行,以借取充足的项目融资,这样一来,项目公司a的巨额负债就会完全合并到母公司开发商A的综合资产负债表,导致其负债比率过高,继而影响其财务表现和声誉,开发商B也有类似苦恼。这时,一个神奇的魔法出现了,就是“共同控制实体”,两个开发商决定改变项目公司的股权结构,组建共同控制实体,如项目公司a(开发商A、B各出资50%),项目公司b也如法炮制。由于两个开发商对两家项目公司的持股量均未超过50%,且对董事会没有控制权,故无须把共同控制实体(项目公司a和b)的巨额银行负债合并到各自的资产负债表里。把“讨人嫌”的银行负债留在共同控制实体里,两家开发商却可以按照股权比例(50%)去分享项目公司的净资产,列于各自的综合资产负债表里,如此一来,负债未变,账面资产却“神奇”地增多了,这家开发商并非有实力,而是制造了低负债的假象,掩藏高负债的事实。

    第三,一旦出现法律纠纷,业主们最大的不满就是开发商“不实”的宣传。2002年7月,原建设部颁布《商品房销售管理办法》第2章第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商总局发布《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺”。一个是“管理办法”,一个是“暂行规定”,同属于部门规章,和地方政府的规章效力等同。若地方政府发布规定,明确表示不禁止售后包租合同,广告中也可以打出“投资升值”字样,如此一来,开发商的“不实”宣传也就有理有据。所以,购房者如果不具备十分专业的投资知识,怎能洞悉如此复杂的法规关系?有学者主张将产权度假酒店的广告内容列入购房合同之内,笔者认为不妥,广告内容非法律义务,即使产权度假酒店也不能例外,归根到底,购房者还是必须具备专业的投资知识。

    第四,产权度假酒店的信息透明非常重要,购房者必须明确酒店的立项性质、审批年限、土地用途、物权期限、经营范围等,比如,住宅和一般商业房产的土地用途相对清晰。产权度假酒店往往分布在城郊、农村、自然、文化遗产保护区,其土地用途较为复杂,农用地和建设用地杂糅,牵扯到多种不同用途的建设用地。

 

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